Kısa yanıt
Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde vergi ve KDV. Arsa sahibine bağımsız bölüm tesliminde emsal maliyet faturası, %1-%20 KDV oranları ve 6306 Kentsel.
Türkiye’de gayrimenkul ve konut sektörünün en yaygın iş modeli olan Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri; arsa sahibinin sahip olduğu arsa payını müteahhide devretmesi, müteahhidin ise bu arsa üzerine inşa edeceği binadan belirli bağımsız bölümleri (daire ve dükkanları) arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır.
Türk vergi hukukunda bu işlem çift taraflı bir trampa (takas) teslimi sayılmakta; müteahhidin arsa sahibine biten daireleri anahtar teslim ederken Vergi Usul Kanunu 267. maddesi uyarınca Emsal Maliyet Bedeli Üzerinden Fatura Kesmesi ve KDV Hesaplaması zorunlu kılınmaktadır.
Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatıyla kat karşılığı inşaatta fatura kesme bedelini, arsa sahibine teslim KDV oranlarını ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm muafiyetlerini inceliyoruz.
1. Kat Karşılığı İnşaatta Çift Taraflı Teslim Modeli
Kat Karşılığı İnşaat Vergi Şeması
1. ARSA SAHİBİNİN TESLİMİ
Arsa sahibi müteahhide arsa payını devreder
Şirket ise Arsa Faturası, şahıs ise Gider Pusulası
Müteahhit için ARSA MALİYETİ oluşur
2. MÜTEAHHİDİN TESLİMİ
Müteahhit tamamlanan daireleri arsa sahibine verir
Müteahhit EMSAL MALİYET BEDELİ üzerinden
E-Fatura/E-Arşiv düzenler ve KDV hesaplar
2. Arsa Sahibine Kesilecek Faturanın Bedeli Nasıl Hesaplanır? (VUK 267)
Müteahhit arsa sahibine para karşılığı daire satmadığı için fatura bedeli piyasa rayici üzerinden değil, kanuni Emsal Maliyet Bedeli üzerinden belirlenir:
- Emsal Maliyet Formülü: Arsa sahibine verilen dairelerin fiili inşaat maliyeti toplanır ve üzerine VUK 267/2 gereği %5 toptan kâr marjı eklenerek fatura matrahı bulunur:
Arsa Sahibine Verilen Dairelerin Toplam İnşaat Maliyeti = 10.000.000 TL
(+) %5 Emsal Kâr İlavesi = 500.000 TL
Fatura Matrahı (KDV Hariç) = 10.500.000 TL
3. Arsa Sahibine Daire ve Dükkan Tesliminde KDV Oranları
- 150 m2 Altındaki Konutlar: Kentsel dönüşüm veya lüks ayrımına göre %1 veya %10 KDV.
- 150 m2 Üzerindeki Konutlar: 150 m2’yi aşan kısım için %20 KDV.
- Dükkan ve Ofis (Ticari Alan) Teslimleri: Net alanına bakılmaksızın %20 KDV.
- KDV’yi Kim Öder? Sözleşmede aksine hüküm yoksa KDV yasal olarak arsa sahibi tarafından müteahhide ödenir.
4. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Projelerinde Devasa Muafiyetler
Eğer inşaat projesi “Riskli Yapı” tespiti yapılmış 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yürütülüyorsa:
- Arsa sahibine ve üçüncü kişilere yapılan konut teslimlerinde KDV ORANI İNDİRİMLİ %1 OLARAK UYGULANIR!
- Belediyelerdeki imar, ruhsat, harç ve tapu harçlarının tamamından %100 Harç Muafiyeti sağlanır.
İnşaat Muhasebesi ve Gayrimenkul Proje Danışmanlığı
Kat karşılığı inşaat maliyet dağıtım tabloları, arsa payı gider pusulaları, emsal maliyet fatura hesaplamaları ve Kentsel Dönüşüm KDV iade dosyaları için Celikel CPA, inşaat ve gayrimenkul şirketlerine uzman mali müşavirlik desteği sağlamaktadır.
- Muhasebe Hizmetlerimizi inceleyin,
- Taahhüt işleri için Yıllara Sâri İnşaat Rehberimize bakın,
- Kat karşılığı inşaat projenizin vergi analizi için bizimle hemen iletişime geçin.
Türkiye’de uygulama desteğine mi ihtiyacınız var?
Muhasebe, vergi, bordro veya şirket işlemlerinizin somut durumunu ruhsatlı bir mali müşavirle değerlendirin.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Arsa sahibi bireysel şahıs ise fatura kesebilir mi?
Hayır; vergi mükellefi olmayan arsa sahibi fatura kesemeyeceği için müteahhit firma arsa payı devrini noter sözleşmesine istinaden Gider Pusulası ile belgelendirir.
Arsa sahibine teslim edilen dairelerin faturası ne zaman kesilmelidir?
Dairelerin fiili olarak arsa sahibine teslim edildiği veya yapı kullanım izin belgesinin (iskanın) alındığı tarihten itibaren en geç 7 gün içinde fatura düzenlenmelidir.