Kısa yanıt
Yabancı yatırımcıların Türkiye'de taşınmaz alımı, KDV istisnası, tapu harcı, kira geliri ve satış kazancını güncel mevzuat ve işlem koşullarıyla değerlendirin.
Yabancı gerçek kişi veya yabancı şirketin Türkiye’de taşınmaz alımında KDV istisnası, tapu harcı, yıllık emlak vergisi, kira geliri ve sonraki satışın vergi sonucu birbirinden ayrı değerlendirilir. Alıcının Türkiye’de yerleşik olup olmaması ve taşınmazın ilk teslim niteliği önemlidir.
KDVK 13/i bazı ilk teslimlerde şartlı istisna tanır; bu, her yabancının her alımında KDV’nin sıfır olduğu anlamına gelmez. Gerçek kişi yatırımcı için beş yıllık değer artışı kazancı kuralı da “beş yıl sonra her satış vergisizdir” şeklinde genellenemez; şirket aktifindeki taşınmaz, ticari faaliyet, miras/bağış ve beyan eşiği farklı sonuç doğurur.
1. Yabancılara Konut ve İşyeri Satışında %0 KDV İstisnası (KDVK 13/i)
KDVK 13/i; kanundaki alıcı, ilk teslim ve dövizle ödeme koşulları sağlandığında konut veya işyeri ilk tesliminde istisna sağlayabilir. Satıştan önce alıcının ve satıcının belgeleriyle koşullar doğrulanmalıdır.
KDVK 13/i KDV İstisnası 4 Şartı
1. Alıcı Niteliği 2. Sıfır Mülk 3. Dövizle Ödeme 4. Banka Dekontu 5. 3 Yıl Satmama
(TR'de oturumu olmayan (İlk teslim: İnşaat (Bedel TR dışından (DAB veya banka (Mülk 3 yıl satılamaz,
yabancı gerçek/tüzel) firmasından sıfır) dövizle getirilir) dekontu şarttır) satılırsa KDV istenir)
- Alıcı: KDVK 13/i ve KDV Genel Uygulama Tebliği’nde tanımlanan, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı gerçek kişi veya şartları sağlayan yabancı kurum olmalıdır. Türk vatandaşları ve yurt dışı yaşam ölçütleri için özel hükümler vardır.
- İlk teslim: İstisna, konut veya işyeri olarak inşa edilen binanın kanun kapsamındaki ilk teslimine ilişkindir; ikinci el satışta uygulanmaz.
- Dövizle ödeme: Bedelin kanun/tebliğde belirlenen kısmı yurt dışından döviz olarak Türkiye’ye getirilmeli; banka dekontu ve satış belgeleri saklanmalıdır. Ödeme oranı ve kalan tutarın süresi işlem tarihinde geçerli tebliğden teyit edilmelidir.
- Üç yıl devir kısıtı: İstisnalı taşınmazın üç yıl içinde elden çıkarılması, istisna edilen KDV’nin tahsilini ve tecil faizini gündeme getirebilir. Tapu kaydındaki şerh ve satış sonrası yükümlülükler izlenmelidir.
2. Gayrimenkul Alımında Ödenen Tapu Harcı (%4)
- 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca gayrimenkulün tapu devrinde %4 oranında Tapu Harcı ödenir (Yasal olarak %2 alıcı, %2 satıcı öder; uygulamada taraflar anlaşabilir).
- Tapu harcı matrahı, belediyenin belirlediği emlak rayiç bedelinden az olmamak üzere fiili satış bedeli üzerinden beyan edilir.
3. Yabancıların Kira Geliri Vergisi (Dar Mükellefiyet)
Türkiye’deki mülkünü kiraya veren yabancı yatırımcılar:
- Konut kira geliri: Beyan gereği; konut istisnası, yıl içindeki diğer gelirler, dar/tam mükellefiyet ve vergi anlaşması birlikte dikkate alınarak belirlenir. 2026 yılına ait tutar ve beyan koşulları ilgili takvim yılı için kontrol edilmelidir.
- İşyeri kira geliri: Stopajın uygulanıp uygulanmayacağı ve beyanın nihai olup olmadığı kiracının niteliği, kiraya verenin mükellefiyeti ve gelir unsurlarına bağlıdır. Her yabancı kiraya veren için sabit %20 nihai vergi sonucu varsaymayın.
4. Gerçek Kişilerde Gayrimenkul Satış Kazancı
Gerçek kişilerin bedel karşılığı edindikleri gayrimenkulleri iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde satmaları, şartları varsa değer artışı kazancı doğurabilir. Beş yıllık sürenin hesabı iktisap tarihine ve taşınmazın edinim biçimine göre yapılır. Beş yıldan sonra satış, bu hüküm bakımından değer artışı kazancı sayılmaz; ancak ticari faaliyet kapsamında yapılan satışlar ve şirket aktifindeki taşınmazlar farklı kurallara tabidir. Beş yıl içindeki satışlarda alış bedelinin Yİ-ÜFE ile endekslenmesi ve ilgili yılın istisna tutarı dikkate alınır; 2026 takvim yılı için GİB’in açıkladığı istisna 150.000 TL’dir. Bu tutar otomatik vergi muafiyeti anlamına gelmez; beyan gereği kazanç hesabına bağlıdır. GİB’in değer artışı kazancı açıklamasını işlem yılında kontrol edin.
Yabancılar İçin Emlak ve Vergi Danışmanlığı
KDVK 13/i KDV muafiyet belgelerinin vergi dairesinden alınması, döviz alım belgeleri (DAB) yönetimi, tapu harcı optimizasyonu ve kira beyannameleri için Celikel CPA, uluslararası yatırımcılara profesyonel mali müşavirlik desteği sunmaktadır.
- Yabancı Yatırım Hizmetlerimizi inceleyin,
- Dar mükellefiyet kuralları için Tam ve Dar Mükellef Rehberimize bakın,
- Gayrimenkul vergi danışmanlığı için bizimle hemen iletişime geçin.
Türkiye’de uygulama desteğine mi ihtiyacınız var?
Muhasebe, vergi, bordro veya şirket işlemlerinizin somut durumunu ruhsatlı bir mali müşavirle değerlendirin.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Yabancı şirketler Türkiye’de kendi adına gayrimenkul alabilir mi?
Yabancı ülkelerde kurulmuş şirketlerin doğrudan taşınmaz edinimi genel kurala göre mümkün değildir; kanunlarda özel hüküm bulunması gerekir. Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerde ise ortaklık/kontrol yapısı, şirketin faaliyet konusu, taşınmazın yeri ve özel bölge kısıtları önem taşır. Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamındaki şirketler faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir; bazı edinimler için valilik/ilgili makam süreci gerekir. Bu nedenle yerli şirket kurmak tek başına sınırsız edinim hakkı sağlamaz. TKGM’nin şirket edinim rehberini inceleyin.
Gayrimenkul alımı ile Türk Vatandaşlığı şartı nedir?
Taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık başvurularında mevzuatta belirlenen asgari değer, uygunluk ve üç yıl devretmeme şartları aranır. Başvuruya esas taşınmaz, değerleme ve ödeme belgeleri ilgili düzenlemelere uymalıdır; yalnızca belirli bir bedelde alım yapmak vatandaşlığı otomatik sağlamaz. İşlem öncesinde güncel şartları Nüfus ve Vatandaşlık İşleri ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kaynaklarından doğrulayın.