Kısa yanıt
İnşaat ve müteahhitlik şirketleri için kat karşılığı inşaat muhasebesi. Arsa payı maliyeti, 710-720-730 maliyet hesapları, KDV oranları ve konut teslimleri.
Türkiye’de gayrimenkul geliştirme, yap-sat inşaat ve Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat faaliyetleri; Türk vergi ve muhasebe sisteminin en karmaşık, en yüksek bütçeli ve en çok denetlenen alanlarının başında gelir.
Müteahhitlik yetki belgesi ve yapı sınıfı yükümlülükleri faaliyete göre değişir. Arsa payı karşılığı projelerde tarafların karşılıklı teslimleri, bağımsız bölümlerin emsal bedeli, fatura zamanı ve konutun ruhsatı/özelliklerine göre KDV oranı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatıyla müteahhitlik şirketlerinin kuruluşunu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin muhasebeleştirilmesini ve dönem sonu maliyet dağıtım yöntemlerini inceliyoruz.
Kat Karşılığı İnşaatın Temel Mantığı ve Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerine inşa edeceği bağımsız bölümlerden (daire/dükkan) kararlaştırılan kısmını arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği karma bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnşaat Akış Şeması
Arsa Sahibi (Arsa Payı Devri: Trampa / Takas) → Müteahhit Şirket
← (Bağımsız Bölüm Teslim Faturası)
(İnşaat Maliyeti + Emsal Kâr Dağıtımı)
1. İnşaat Muhasebesinde Maliyet Hesapları Akışı (7/A Seçeneği)
İnşaat süresince yapılan tüm harcamalar tekdüzen hesap planında doğrudan gider yazılmaz; mamul (daire) maliyetine eklenir:
- 710 Direkt İlk Madde ve Malzeme: Demir, çimento, hazır beton, tuğla, seramik, tesisat boruları vb.
- 720 Direkt İşçilik Giderleri: Kalıpçı, demirci, duvarcı ve şantiye ustalarının brüt maaş ve SGK primleri.
- 730 Genel Üretim Giderleri: Şantiye elektrik/su giderleri, şantiye şefi maaşı, hafriyat ve vinç kiralama, yapı denetim ve belediye harçları.
- 151 Yarı Mamuller - Üretim: Yıl sonunda henüz bitmemiş (kaba inşaat aşamasındaki) şantiyelerin maliyet havuzu.
- 152 Mamuller: İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alındığında biten bağımsız bölümlerin birim metrekare maliyetine dönüştürülmesi.
2. Arsa Sahibine Yapılan Daire Teslimleri ve Fatura Düzeni
İnşaat tamamlanıp bağımsız bölümler arsa sahibine teslim edildiğinde vergi mevzuatı gereği:
- Müteahhit, arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin tesliminde, arsa sahibinin mükellefiyet ve e-belge durumuna göre fatura veya ilgili belgeyi düzenler. E-Fatura/e-Arşiv yükümlülüğü işlem taraflarının e-belge statüsü ve yürürlükteki kurallara bağlıdır.
- Fatura bedeli ve zamanı: GİB’in kat karşılığı inşaat açıklamalarında, arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümler için teslimden itibaren yedi gün içinde VUK 267’ye göre belirlenen emsal bedel üzerinden fatura düzenlenmesi öngörülür. Maliyet bedeli yöntemi kullanılıyorsa genel giderlerden pay da dikkate alınır; toptan satışta %5 ilave, maliyet bedeli emsal yönteminin şartları oluştuğunda uygulanır. Her olay yalnızca doğrudan inşaat maliyetine indirgenemez.
- Bu fatura tutarı, müteahhidin arsa sahibinden aldığı arsa payının “Arsa Maliyeti” olarak müteahhidin kendi dairelerinin maliyetine eklenir.
3. Konut Teslimlerinde KDV Oranları (2026)
Konut teslimlerinde oran; teslim tarihi, yapı ruhsatı, arsanın emlak vergi değeri, konutun net alanı ve geçiş hükümlerine göre belirlenir. Aşağıdaki oranlar genel çerçevedir; proje bazında ruhsat ve mevzuat ayrıca kontrol edilmelidir:
| Konut Türü ve Alanı | Uygulanan KDV Oranı |
|---|---|
| Net alanı 150 m²’ye kadar olan konutlar | Genel olarak %10; ruhsat tarihi, arsa vergi değeri ve geçiş hükümlerinden kaynaklanan farklı oranlar bulunabilir |
| Net alanı 150 m²’yi aşan konutlar | Genel uygulamada 150 m²’ye isabet eden kısım için %10, aşan kısım için %20; istisna ve geçiş hükümleri saklıdır |
| Dükkan, ofis ve ticari alan teslimleri | Genel oran %20; özel istisna veya farklı hüküm olup olmadığı işlem bazında kontrol edilir |
| 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projeler | %1 oranı yalnızca kanuni kapsam ve proje koşulları sağlandığında uygulanır; dönüşüm alanında bulunmak tek başına yeterli değildir |
Müteahhitlik ve İnşaat Şirketleri İçin Mali Danışmanlık
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliyet dağıtım anahtarları, arsa faturası emsal bedel hesapları ve kentsel dönüşüm vergi muafiyetleri için Celikel CPA, inşaat ve gayrimenkul geliştirme firmalarına uzman mali müşavirlik desteği sunmaktadır.
- Muhasebe Hizmetlerimizi inceleyin,
- KDV süreçleri için 2026 KDV Rehberimize göz atın,
- İnşaat projenizin mali planlaması için bizimle hemen iletişime geçin.
İlgili rehberler
Arsa karşılığı inşaatta teslim, emsal bedel ve fatura süreci için GİB’in kat karşılığı inşaat özelgesini ve konut KDV uygulaması için güncel KDV Genel Uygulama Tebliği’ni inceleyin.
İnşaat projesinin işçilik ve teknik hizmet tarafını ayrıca değerlendirin:
- Asgari İşçilik Oranları ve SGK İlişiksizlik Belgesi Rehberi (2026)
- Mimarlık ve Mühendislik Ofisleri İçin Muhasebe Rehberi (2026)
Türkiye’de uygulama desteğine mi ihtiyacınız var?
Muhasebe, vergi, bordro veya şirket işlemlerinizin somut durumunu ruhsatlı bir mali müşavirle değerlendirin.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Temelden (topraktan) yapılan daire satışlarında fatura ne zaman kesilir?
İnşaat sürerken alınan tahsilatın avans mı yoksa vergiyi doğuran bir teslim/hizmetin bedeli mi olduğu sözleşme ve fiili duruma bağlıdır. Konut tesliminde vergiyi doğuran olay tapuda tescil veya tescilden önce fiili kullanım/teslim gibi koşullarla gerçekleşebilir; her satışta faturanın mutlaka inşaatın tamamlanmasını beklemesi gerektiği söylenemez.
Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarma İşlerinde (YYİÖİ) stopaj nedir?
Birden fazla takvim yılına yayılan inşaat ve onarma işlerinde vergi tevkifatı, işin yıllara sari olma şartları, işverenin niteliği ve yürürlükteki oran çerçevesinde değerlendirilir. Her hakedişe tüm işlerde sabit %5 uygulanacağı varsayılmamalı; oran ve beyan dönemi işlem tarihindeki GVK 94/42 ve Cumhurbaşkanı kararları üzerinden kontrol edilmelidir. Kazanç, genel olarak işin bittiği yılın kazancı sayılır.