Kısa yanıt
Ev ve arsa satışında Değer Artışı Kazancı vergisi. GVK Mükerrer 80 5 yıl elde tutma kuralı, TÜFE/ÜFE endeksleme maliyet artışı.
Türkiye’de konut, arsa, işyeri veya tarla gibi taşınmazlarını satan vatandaşların ve yatırımcıların tapu dairesinde ödedikleri %4 tapu harcından sonra karşılaşabilecekleri en büyük mali sürpriz Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi dir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) Mükerrer 80/6 maddesi uyarınca; gerçek kişilerin satın aldıkları bir gayrimenkulü iktisap (tapu tescil) tarihinden itibaren 5 yıl içinde satmaları halinde elde ettikleri kâr Gelir Vergisine tabidir. Ancak mülk 5 yıl elde tutulduktan sonra satılırsa kâr ne kadar yüksek olursa olsun 0 TL VERGİ (Tam Muafiyet) uygulanır.
Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatıyla 5 yıl kuralını, enflasyon (Yİ-ÜFE) endeksleme formülünü, yıllık istisna haddini ve miras muafiyetini inceliyoruz.
Değer Artışı Kazancında 5 Yıl Kuralı ve Vergi Mantığı
Gayrimenkul Satışında 5 Yıl Kuralı
5 YIL DOLMADAN SATILIRSA
Elde edilen kâr vergiye tabidir
Yİ-ÜFE endekslemesi ile reel kâr bulunur
Yıllık istisna düşülür, beyanname verilir
5 YIL GEÇTİKTEN SONRA SATILIRSA
KÂR NE KADAR OLURSA OLSUN:
%100 VERGİDEN İSTİSNA (0 TL VERGİ!)
Beyanname verilmez, vergi ödenmez!
1. 5 Yıl Dolmadan Yapılan Satışlarda Vergi Nasıl Hesaplanır?
5 yıl dolmadan satılan gayrimenkulde nominal kâr üzerinden değil; enflasyondan arındırılmış reel kâr üzerinden vergi hesaplanır:
Hesaplama Adımları:
- Yİ-ÜFE Endekslemesi: Alış tarihi ile satış tarihinden önceki ayın Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranı en az %10 ise, gayrimenkulün alış fiyatı enflasyon oranında artırılarak güncel maliyet bulunur.
- Giderlerin Düşülmesi: Alışta ve satışta ödenen tapu harçları ve noter masrafları kârdan düşülür.
- Yıllık İstisna Tutarı: Kalan kârdan her yıl Maliye Bakanlığı’nca belirlenen Yıllık İstisna Tutarı (2026 yılı güncel istisnası) düşülür.
- Vergilendirme: Kalan safi kazanç üzerinden %15 ila %40 arasında değişen oranlarda Gelir Vergisi ödenir.
2. Miras (Veraset) ve Bağış ile Kalan Mülklerde Vergi Var mıdır?
- İvazsız (Karşılıksız) İktisap İstisnası: Miras yoluyla intikal eden veya anne/babadan hibe (bağış) yoluyla alınan gayrimenkullerin satışında 5 YIL ŞARTI ARANMAZ.
- Miras kalan bir ev intikalden 1 gün sonra dahi satılsa, elde edilen kazanç için 0 TL Değer Artışı Kazancı Vergisi ödenir.
3. Ticari Kazanç Riski (Yılda Birden Fazla Satış)
Aynı takvim yılı içinde birden fazla veya üst üste birkaç yıl boyunca gayrimenkul alıp satan kişiler:
- Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından “Gayrimenkul Ticareti / Müteahhitlik Faaliyeti” yapıyor sayılarak ticari kazanç mükellefiyeti açılır; geriye dönük KDV ve Kurumlar/Gelir Vergisi cezaları uygulanır.
Gayrimenkul Vergilendirme ve Mali Müşavirlik Hizmetleri
Gayrimenkul satış kârı Yİ-ÜFE endeksleme hesaplamaları, miras intikal ve tapu harcı optimizasyonu, Hazır Beyan sistemi gelir vergisi bildirimleri için Celikel CPA, mülk sahiplerine profesyonel vergi danışmanlığı sunmaktadır.
- Vergi Hizmetlerimizi inceleyin,
- Kira gelirleri için Kira Geliri Beyannamesi Rehberimize bakın,
- Gayrimenkul vergi hesaplamanız için bizimle hemen iletişime geçin.
Türkiye’de uygulama desteğine mi ihtiyacınız var?
Muhasebe, vergi, bordro veya şirket işlemlerinizin somut durumunu ruhsatlı bir mali müşavirle değerlendirin.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
5 yıllık süre kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti tarihinde mi başlar?
5 yıllık sürenin başlangıcı, tapu senedinin (ister kat irtifakı ister doğrudan mülkiyet tapusu olsun) şahıs adına fiilen tescil edildiği tarihtir.
Beyanname ne zaman verilir?
5 yıl dolmadan satılan gayrimenkulün değer artış kazancı beyannamesi, satışı takip eden yılın 1 - 31 Mart tarihleri arasında Dijital Vergi Dairesi Hazır Beyan sistemi üzerinden verilir.