Kısa yanıt
Gelir Vergisi Kanunu 73 Emsal Kira Bedeli. Emlak vergisi değerinin %5'i kuralı, akrabalara düşük kira, ticari kira ve beyanname etkisi.
Türkiye’de gayrimenkul sahiplerinin kira geliri beyan ederken en çok yanıldığı konuların başında “Ben evimi arkadaşıma bedelsiz verdim” veya “Kirayı çok düşük aldım” savunmaları gelmektedir. Türk vergi hukuku bu tür vergi kayıplarını engellemek amacıyla Emsal Kira Bedeli Esasını getirmiştir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 73. maddesi uyarınca; kiraya verilen bir gayrimenkulün kira bedeli kanunda tanımlanan Emsal Kira Bedelinden (Emlak Vergisi Değerinin Yıllık %5’inden) daha düşük olamaz. Gayrimenkul bedelsiz tahsis edilse dahi, mülk sahibi bu emsal bedel üzerinden para kazanmış gibi vergilendirilir.
Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatıyla Emsal Kira Bedeli hesaplama yöntemini, anne/baba/çocuk istisnalarını ve şirket ortaklarının mülk tahsis risklerini inceliyoruz.
1. Emsal Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır? (%5 Kuralı)
Eğer mülk için yetkili makamlarca belirlenmiş özel bir rayiç kira bedeli yoksa:
- Emsal kira bedeli; taşınmazın ilgili belediyedeki Emlak Vergisi (Rayiç) Değerinin %5’idir.
Emsal Kira Bedeli Formülü
Belediyedeki Emlak Vergisi Değeri: 4.000.000 TL → (×) %5
YILLIK EMSAL KİRA BEDELİ: 200.000 TL (Aylık 16.666 TL)
(Ev sahibi kirayı 5.000 TL gösterse dahi en az 16.666 TL üzerinden vergilendirilir!)
2. Emsal Kira Bedeli Uygulanmayan 4 Yasal İstisna (GVK 73)
Kanun koyucu aşağıdaki 4 özel durumda emsal kira bedeli aramaz (Vergi doğmaz):
Emsal Kira Bedeli Aranmayan Durumlar
1. Anne, Baba, Çocuk ve Kardeş
(Birinci derece kan bağı olanlara konut olarak bedelsiz tahsis)
2. Boş Binanın Korunması
(Mülkün bekçiye veya güvenliğe bedelsiz tahsisi)
3. Kamu Kurumlarına Tahsis
(Devlet dairelerine ve kamuya bedelsiz bırakılan mülkler)
- Anne, Baba, Çocuk veya Kardeşlere Tahsis: Mal sahiplerinin çocuklarının, anne-babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis ettikleri 1’er adet konut için emsal kira bedeli hesaplanmaz. (Önemli: Teyze, amca, dayı, kuzen veya arkadaşlara bedelsiz verilirse emsal kira üzerinden vergi ödenir!)
- Boş Mülkün Muhafazası: Gayrimenkulün boş kalmasını ve tahrip olmasını önlemek amacıyla bedelsiz bekçi/kapıcıya bırakılması.
- Mal Sahibinin Yakınlarıyla Birlikte Oturması: Aynı evde akrabalarla birlikte ikamet edilmesi.
3. Şirket Ortağının Mülkünü Şirketine Bedelsiz Tahsis Etmesi
- Bir şirket ortağının şahsi mülkünü (ofis, depo, dükkan) kendi şirketine bedelsiz tahsis etmesi durumunda emsal kira istisnası geçerli DEĞİLDİR.
- Şirket emsal kira bedeli üzerinden %20 Kira Stopajı ödemek, şirket ortağı ise bu tutarı gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık gelir vergisinde beyan etmek zorundadır.
Gayrimenkul ve Kira Vergi Danışmanlığı
Emsal kira bedeli tespiti, belediye rayiç değeri endekslemesi, aile içi mülk devirleri ve kira vergisi beyanname optimizasyonu için Celikel CPA, mülk sahiplerine profesyonel vergi müşavirliği sunmaktadır.
- Vergi Hizmetlerimizi inceleyin,
- Kira beyanı detayları için Kira Geliri Beyannamesi Rehberimize bakın,
- Emsal kira analizi için bizimle hemen iletişime geçin.
Türkiye’de uygulama desteğine mi ihtiyacınız var?
Muhasebe, vergi, bordro veya şirket işlemlerinizin somut durumunu ruhsatlı bir mali müşavirle değerlendirin.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Arkadaşıma bedelsiz verdiğim ev için vergi cezası gelir mi?
Evet! Birinci derece akraba (anne, baba, çocuk, kardeş) dışındaki herkese yapılan bedelsiz konut tahsisleri için Maliye emsal kira bedeli (%5) üzerinden geriye dönük vergi ve vergi ziyaı cezası tarh eder.
Birden fazla çocuğu olan ev sahibi her birine bedelsiz ev verebilir mi?
Evet; her bir çocuk için ikamet amaçlı 1’er adet konut bedelsiz olarak tahsis edilebilir ve hiçbirinde emsal kira aranmaz.